경제공부 하기 / 주택 담보대출 / LTV / DTI

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경제공부를 하기 위해서 2~3가지의 경제 뉴스레터를 구독하고 있다. 가볍게 시작한거였는데 생각보다 내용도 알차고 무엇보다도 재미있다. 물론 중간 중간 잘 이해하지 못하는 용어가 나와 그걸 다시 공부하고, 기록하고, 다시 읽고를 반복중인 요즘이다. 명색이 경제를 복수전공했는데 그동안 너무 경제와 멀리 살지 않았나 반성을 하며 오늘의 뉴스레터를 읽고 정리해본다.

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경제공부 하기 / 주택 담보대출 / LTV / DTI

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이미지 출처 - 픽사베이

주택 담보 대출

주택 담보 대출이란 소유하고 있는 주택을 담보로 대출해 주는 상품을 말한다. 원래는 '주택을 가지고 있다' - '주택을 담보로 대출을 받는다'가 정석이지만 요즘에는 구매할 주택의 자금을 마련하기 위해 주택 담보 대출을 이용한다. (즉 완전한 내집이 아닌데 일단 살 예정인 집을 담보로 자금을 대출 받아 살 예정인 그 집을 구매한다)

 

주택 담보 대출을 제대로 알기 위해서는, 혹은 내가 과연 얼마나 대출 받을 수 있는지 알기 위해서는 LTV와 DTI의 개념을 제대로 알고 있어야 한다. 

 

LTV(Loan to Value 집값 대비 대출 비율)

'아파트 A를 구입하는데 전체 금액의 70%를 대출해준대~' 라는 이야기를 많이 들어 봤을 것이다. 여기서 말하는 그 70%가 바로 LTV이다. 보동 주택 담보 대출 금액을 산정할때 사용한다.  LTV가 100%인 대출상품은 없다. 그리고 이 비율도 고정 되어 있는것이 아니라 자격 요건(무주택자인지, 다주택자인지), 해당 지역 조건(과열 지구인지, 투기 지구인지) 등에 따라 다르다. 보통은 이 비율이 60~70%정도이다. 즉 집 구매를 위해 대출을 받으려면 해당 집값의 최소 1/3 정도의 금액은 가지고 있어야 한다는 말이다. 

*현재는 40%~70%로 제한 되어 있지만 최근 정부에서 이 비율을 80%까지 올리려고 한다 하니 대출 신청 시 은행에서 다시 확인해보길 바란다. 

 

DTI(Deit to Income 소득 대비 대출 비율)

연 소득 대비 대출 상환액 비율을 말하는 것으로 총 부채 상환 비율이라고도 하며 연간 소득을 대출 상환액으로 나눈 금엑에 100을 곱해 계산한다. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳이 있기도 하다. 이는 채무 상환 가능성을 측정하는 지표로 DTI 비율이 낮을 수록 채무 상환 능력이 뛰어난 것으로 보고 이 비율이 높을수록 채무 상환 능력이 떨어지는 것으로 본다. 

매우 당연하다. 

예를 들어 내 연소득이 1200만원인데 그중에 100만원 채무를 가지고 있는 것과 800만원 채무를 가지고 있는 것은 다르기 때문이다. 

A. 연소득 1200만원, 부채 100만원인 경우 >  DTI = 8.3

B. 연소득 1200만원, 부채 800만원인 경우 >  DTI = 66.7

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개인적인 생각

 

한동안 금리가 매우 저렴해서 영끌을 해서라도 집을 사는 것이 매우 현명하다고들 했다. 그런데 최근 금리가 오를 조짐이 여기저기서 보인다. (사실 변동대출 금리는 이미 조금 오르기도 하였다) 

내 주변에도 최근에 조금 무리를 해서라도 대출을 받아 집을 구매한 사람이 많이 생겼다. 사실 주택담보대출에 관심이 없어서 몰랐는데 과연 한달에 얼마를 상환하는지 조금 궁금해 계산을 해 보았다. 가장 좋은 조건을 가정해서 말이다. 보통 5억원을 4.4%이율로 40년 만기 상환조건으로 대출하면 월 상환액이 222만원이다. 

 

누군가에게는 한달 급여의 전부가 될 수 있는 돈이기도 한데 이렇게까지 집에 소비하며 살아야 할까 생각한다. 물론 집값이 오르는 것에 따라서 점점 부담이 없어질 수 있기도 하지만 말이다.

짱구 아빠가 30년 대출로 산 2층짜리 집이 중간에 불타기도 하고, 일부가 무너지기도 했잖은가. 미선씨는 대출이 몇 년이나 남았는데! 하면서 분노의 눈물을 흘리고….나도 언젠가 집을 사는 날이 올테고 그럼 똑같이 주담대를 받아 구매를 할 수도 있겠지만 남은 직장 생활 전부를 대출 갚는데 갈아 넣고 싶지는 않은데 말이다.

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